La Comisión Directiva de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) presentó un nuevo informe de mercado.
La primer pregunta que buscan responder es: “¿Cómo reaccionó el mercado inmobiliario rural a partir de la elección del nuevo presidente?”. Según indican, el primer mensaje que puede recogerse es positivo. Se mantuvieron las expectativas y las necesidades de cambio. Ello se suma a que durante el 2023, aun siendo un año electoral, pudo verse más actividad que en otros años electorales. En términos generales, hubo una apuesta de los inversores a mirar y optar por poner su dinero en Argentina, aún sin saber quién sería el próximo presidente.
Los valores de la tierra ya venían bajando desde el 2013, acentuándose en la pandemia (2020), para empezar a frenar el proceso de baja a mediados del 2022. El descenso de valores repercutió favorablemente en la rentabilidad de la explotación agropecuaria.
También, tuvo su influencia los temores que se generaron ante las caídas de algunos bancos como el Credit Suisse, el Sillicon Valley, sumado a algún otro rumor más de caída de otra entidad. Estas situaciones son de altísima sensibilidad en los inversores cuya reacción natural e inmediata es empezar a redirigir sus capitales en activos tangibles como por ejemplo la tierra.
Sudamérica parece seguir siendo una alternativa viable y Argentina parece ser la “niña bonita”, no tanto por carecer de problemas sino más bien por su riqueza en recursos, tanto agrológicos, como humanos, lo que brinda condiciones necesarias para poder recuperarse.
Además, la Comisión Directiva indica que la Argentina se coloca en una posición de riesgo para el inversor y por tal motivo, este le exige mayor renta, pues pareciera ser aún hoy aventurado invertir en tierras en el país. El costo de oportunidad es beneficioso si lo comparamos con los valores de otros países.
Estas asimetrías en los valores de la tierra, se arbitran y recuperan su relación histórica en cuanto los países corrigen sus errores. El inversor, ante este probable cambio de la economía que la podría insertar en el mundo, está atento y mirando a la Argentina.
Por otro lado, desde la entidad afirman que actualmente se visualizan dos problemas claves: la inseguridad y la altísima inflación, esta última motor de pobreza e inquietud en sectores que perdieron su poder adquisitivo. El desafío es cómo se canaliza y se evitan posiciones o acciones radicalizadas minimizando los daños que produce. Mientras esto no se controle y se vuelva a una economía estable, le resulta difícil a un inversor entender una inflación del 30 % mensual.
En el ámbito agropecuario la suba en los commodities y las expectativas de que se mantengan estos valores con buena demanda es una muy buena noticia. La mala es que nuevamente se aumentaron las retenciones a muchos productos del agro.
La ganadería, con menores expectativas, mantiene la demanda y China, luego de un periodo de retracción de importaciones, volvió al mercado de la carne, dándole una mayor sustentabilidad en el precio.
Mientras la demanda de res se mantenía con una tendencia a un mayor consumo, se frenó súbitamente por la gran última suba de mediados de diciembre, y que se revirtió para fin de año por la no convalidación de los precios en las góndolas.
No obstante, el mercado inmobiliario rural estuvo más activo para campos agrícolas, y con una menor demanda para campos mixtos y ganaderos. Cabe aclarar que “más activo" se refiere al comparativo con años anteriores que no fueron buenos años para este mercado. Los campos menos productivos aún esperan su momento para su desarrollo, planes especiales o un tratamiento fiscal con zonas de promoción y/o excepción, que no aparecen en el corto plazo.
Repasando lo sucedido, cabe mencionar algunos hechos que marcaron el comportamiento del mercado. La sequía afectó directamente el clima económico y político. Hubo una menor cosecha de trigo, maíz y soja. Fue el peor año de las últimas décadas, la disminución de los ingresos impactó en el funcionamiento del campo y a la Argentina en general, dando muestras acabadas de la necesidad que tiene nuestro país de los ingresos de origen agropecuario.
La sequía parecería ser que en forma escalonada fue terminando. En virtud de la época del año debemos decir que la campaña de trigo y cebada fueron razonables, aún no terminó en el sudeste, pero lo que marca la diferencia y los saldos exportables es la cosecha gruesa que aún está en desarrollo. Desde lo económico, el campo sigue sin financiamiento; los silos bolsa son las cajas de ahorro de los agricultores y la retención de vientres, para el que puede, son la caja de ahorro de los ganaderos.
Por otro lado, se advierte que incrementar la presión impositiva es inviable, solo traería incumplimientos y mayores dificultades. En este contexto, la tierra tendrá un rol protagónico, más aún cuando existe la promesa (incumplida hasta ahora) de comenzar a bajar las retenciones.
La entidad no dejó pasar la oportunidad de analizar la derogación de la ley de tierras. Y remarcaron que es muy importante para la actividad que la misma se haya incluido en el DNU. Legalmente hoy la misma está derogada.
Pero no por la mera derogación vendrán inversores, vendrán cuando la Argentina entre en la mira de los mismos por su seguridad jurídica, seguridad económica, estabilidad y un sistema cambiario libre. Es decir, esto sucederá recién cuando Argentina sea un país que reúna las condiciones para invertir.
Finalmente, analizaron la situación del Mercado Inmobiliario Rural. En cuanto a la Compra – Venta, el ritmo fue; primero un aumento de consultas, luego mayor cantidad de pedidos concretos de inversores, mayores visitas, pedidos firmes y claros por parte de los inversores, una corta/mediana negociación y finalmente una operación concretada.
En síntesis, estamos ante un mercado activo, con oferta y demanda equilibrada, levemente con una mayor demanda y poca oferta para campos agrícolas de muy buena calidad y cierto equilibrio para campos mixtos y una mayor oferta o sobreoferta para campos ganaderos.
Estas características del mercado no se pueden hacer extensivas e iguales para toda la Argentina, para los campos menos productivos o con poca estructura es más compleja su venta. Tendremos que pensar en valores más ajustados, plazos y diferentes modalidades de pago.
En cuanto a alquileres – arrendamientos, la CAIR remarcó que los alquileres agrícolas en el segundo semestre fueron escasos y casuales, todo ocurre en el primer semestre.
Lo poco que se realizó siguió con la tendencia del primer semestre con campos agrícolas muy buenos o buenos muy demandados y con precios firmes. La demanda se mantuvo alta, sostenida y firme para campos agrícolas; y cada vez más firme para campos ganaderos en toda zona productiva, al punto de poder aseverar que, en esta campaña, quedó insatisfecha por segundo año consecutivo.
Como es lógica del mercado, dicha situación ha producido el aumento del valor de los alquileres agrícolas, que se suponía, encontraría un equilibrio para la presente campaña, pero no sucedió así, sino más bien el incremento en los valores continuó, aunque en menor medida durante este segundo semestre en torno al 5 o 10 %.
El “programa del dólar soja”, además de la conflictividad que generó la norma para el pago de locaciones, marca la dependencia de un país al sector agrícola.
Respecto del rubro, la dinámica es absolutamente distinta a la compra-venta. El simple hecho que sea una actividad tomadora de pesos genera que cualquier excedente se vuelque de inmediato a la producción agropecuaria, tanto hacia la agricultura como a la ganadería.
